マンション建替え手続
マンション建替え手続の概略
マンションの建替えは居住者の住環境に重大な影響を与えるため、区分所有法上、極めて厳格な手続が規定されています。建替えを実施するにあたっては、まず手続の概略について確認し、再建建物の基本設計、取壊し及び再建建物の建築に要する費用等について計画を策定した上で、各区分所有者に集会の招集通知を発送することになります。その後、説明会を開催し、決議を実施します。可決された場合には、賛成者から非賛成者に対して区分所有権の売り渡しを請求することができます。賛成者が区分所有権の全戸を確保した段階で、実際に建替え工事に着手することが可能となります。これらの手続を経て、実際に解体工事に着手するまで長期間を見込む必要があります。
マンション建替え決議の実施について
招集手続
建替え決議を目的とする集会を招集する場合には、次の手続を経なければならず、いずれかがなされないと建替え決議が成立してもその決議は無効となります。
① 集会の２カ月以上前に集会の招集通知を発送（区分所有法６２条４項）。
② 集会の招集通知をするときにはその議案の要領のほかに、建替えを必要とする理由、現存建物の効用の維持または回復をするのに要する費用の額およびその内訳、建物の修繕計画が定められているときはその計画の内容、修繕積立金として積み立てられている金額をも通知しなければなりません（区分所有法６２条５項各号）。
ここで、建替えを必要とする理由の記載としては、単に建物の老朽化のため、建物の損傷及び一部滅失のため、敷地の有効利用のため等の抽象的なものでは足りず、できる限り具体的な事実に基づいて、建替えを必要とする理由を示す必要があるとされています。例えば、老朽化を理由とする場合には、建物の建築後の年数と、どの部分にどの程度の老朽化が見られるといった場所を特定し程度を具体的に記載する必要があります。
③ 集会の会日より１カ月以上前に②の事項に関する説明会を開催する必要があります（区分所有法６２条４項、５項）。説明会を実施するにあたっては、説明会の招集者が、説明会の招集の通知を、説明会の１週間前までに会議の目的となる事項を示して各区分所有者に発送する必要があります（区分所有法３５条１項本文）。
決議要件
以上の招集手続を経て、建替え決議を実施します。建替え決議の要件は次のとおりです。
ア 建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で行なわなければならないとされています（区分所有法６２条１項）。
ここで注意すべきは、議決権の５分の４以上のみならず、全区分所有者の５分の４以上の多数の賛成による決議を必要とする点です（頭数要件）。例えば、１０戸の入るマンションにおいて１人が８戸を所有している場合、議決権数は８個となり５分の４以上となります。しかし、区分所有者は１人であるため、残り２人の賛成がなければ５分の４以上とならず建替え決議ができないことになります。
イ 決議においては、次の事項を定める必要があります。
① 再建建物の設計の概要
建築費用の算定が可能な程度に再建建物の基本設計が行なわれている必要があります。
② 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用
建替え決議の時点で見積額の総額が示されていれば足ります。
③ 同費用の分担に関する事項
分担額そのものを示す必要はありませんが、分担額が再建建物において取得すべき専有部分に比例し、かつ、現存建物及び敷地について有する権利の価格を考慮して定められる方法が明らかにされる必要があります。
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
ウ 建替え決議にあたっては、議事録を作成し、各区分所有者の賛否について記載し記録する必要があります（区分所有法６２条８項）。
建替え決議後の手続について
催告手続
建替え決議が行なわれると、集会の招集者は、建替え決議に賛成したと議事録に記載されている区分所有者以外の区分所有者全員に対して、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨の催告を書面で行なう必要があります（区分所有法６３条１項）。
催告期間は、催告を受けた日から２カ月間とされ（区分所有法６３条２項）、この期間内に回答しなかった区分所有者は、建替え決議に参加しない旨を回答したものとみなされます（区分所有法６３条３項）。
売渡請求
ア 建物内に建替えに反対する区分所有者が残り続けている限り、建替えを強制すること自体はできません。そこで、区分所有法は、賛成者から反対者に対する区分所有権の売渡請求を認めています（区分所有法６３条４項）。売渡請求を行なうと、反対者の同意なくして法律上当然に時価で売買契約が成立したものと扱われ、所有権が移転することとなります。
イ 売渡請求は「時価」による売り渡しを請求することとなります。ここで、時価とは建替え決議前の老朽化している時点での時価ではなく、建替え決議の存在を前提とした時価を意味することに注意する必要があります。それゆえ、時価は、「再建建物が建築された状態における建物及び敷地利用兼の価額とそれに要する経費との差額」を意味します。
ウ 売渡請求が行なわれると、当事者間においてただちに売買契約が成立し所有権が移転します。もっとも、即時に明渡しを迫られることを考慮し、法は、「建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由が有る場合」、裁判所が明渡しにつき代金の支払又は提供から１年を超えない範囲で期限を許与することができると規定しています（区分所有法６３条５項）。この間、建替え工事には着手できないこととなります。
建替え組合について
建替え決議の賛成者において、４分の３以上の同意により、５人以上の参加者があれば、都道府県知事の認可を受けて組合を設立することができます（マンションの建替え等の円滑化に関する法律９条）。
建替え組合を設立しない場合、建替え決議賛成者が全員一致で事業を進め、工事請負業者と個別に契約を締結する必要があり、手続が煩雑になるおそれがあります。しかし、建替え管理組合を設立した場合には、特別多数決に基づいて必ずしも全員一致による必要なく事業を進めることができ、また法人格を取得しますので、工事請負業者との契約関係も明確になります。
但し、「５人以上の参加者」が必要になりますので、これを下回る人数に留まる場合には、組合を設立することはできません。
【参考条文／建物の区分所有等に関する法律】
（建替え決議）
第６２条 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
２ 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
３ 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
４ 第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
５ 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
６ 第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
７ 第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
８ 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
（区分所有権等の売渡し請求等）
第６３条 建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。）に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
２ 前項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から二月以内に回答しなければならない。
３ 前項の期間内に回答しなかつた第一項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
４ 第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。
５ 前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
６ 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第四項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
７ 前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から六月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から六月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から六月又はその理由がなくなつた日から二年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。
